La copropriété, selon le droit français, se définit comme une « modalité du droit de propriété découlant de la pluralité des droits sur la chose d’où il résulte que le droit de propriété de chacun est ramené à une quote-part dont le copropriétaire peut librement disposer, tandis que la gestion du bien indivis lui-même [concrètement, les parties communes] est soumise à l’accord de tous48 ». Le syndicat de copropriétaires a la personnalité morale mais n’est pas détenteur du patrimoine. À l’inverse de la société, la copropriété est censée assurer une indépendance parfaite entre ceux qu’elle coalise mais n’associe pas. Elle ne vise ni au partage des bénéfices ni au partage des pertes ; elle ne fonde pas les copropriétaires à se considérer comme parties prenantes d’une même entreprise. Elle vise à assurer une « paix bourgeoise49 » entre des individus qui doivent être assurés qu’ils ne dépendent pas les uns des autres50. Elle constitue une sorte de garde-fou à la notion de propriété collective et garantit le caractère fondamentalement individualiste du droit de propriété51.

Dans la plupart des cas que nous avons étudiés, les copropriétaires ne sont pas assurés de la valeur de leur bien. La conscience du risque, lié au sentiment que les copropriétaires ont d’être de facto associés à d’autres, prend le pas sur l’idée de « communauté d’intérêt ». Citons l’exemple de ce copropriétaire soucieux de valoriser son patrimoine dans une copropriété de moyenne gamme en Île-de-France :

L’interdépendance forcée, à l’égard de partenaires qui entrent et sortent du jeu, est perçue comme un frein à l’action collective et à la cohésion du système de voisinage.

Dans le syndicat auquel appartient cet enquêté, comme dans beaucoup d’autres, la conformité aux règles de droit, « règles octroyées », selon l’expression de Weber, empêche d’envisager le risque et d’y faire face collectivement53. La confiance à l’égard du syndic entretient la croyance dans la vertu protectrice de la règle. Celui-ci fait partie du « champ des acteurs de la loi de 1965 », qui encadre la copropriété. Autour de cette loi et de l’activité juridique qu’elle n’a cessé de susciter, s’est formé un milieu de spécialistes, doté de leur langage propre ; un « clergé » constitué d’administrateurs de biens, de magistrats, d’avocats spécialisés, de géomètres, d’universitaires… Ces acteurs participent à la production des règles et entretiennent leur « validité » (au sens de Weber). Leur activité explique la vigueur persistante du système de règles issu de la loi de 1965 et, tout particulièrement, du principe individualisant qui le sous-tend54.

La défense du statut ou du règlement amène souvent les gestionnaires locaux à faire du risque un tabou, au sens d’interdiction non motivée censée soustraire le groupe à des dangers invisibles. Un exemple permettra d’illustrer cette situation. Au cours d’une assemblée générale, dans une copropriété de niveau socio-économique moyen, une femme interroge le syndic sur la manière dont il traite le cas d’un « mauvais payeur ». « Chaque mois, répond-il, je fais un point sur les encaissements. En principe, je relance dans un délai de trente jours. S’il n’y a pas d’effet, c’est la mise en demeure. […] Si le débit est important, le dossier est immédiatement transmis à un avocat et si le débiteur n’est pas solvable, c’est la mise en vente. » Mais cette réponse ne contente pas l’interpellatrice, qui rappelle que le contentieux dure depuis un an. « L’affaire est toujours chez un avocat qui défend vos intérêts, rétorque le gestionnaire, et dans l’hypothèse où ça se termine par une vente, vous êtes prioritaire. » Un autre copropriétaire prend le relais : « On paye pour lui ? » Le syndic se veut encore une fois rassurant : « Non, jamais. Dans ce genre d’affaire, ça se termine toujours bien. La loi est bien faite. » « Et les frais de justice ? », rétorque le même. Le syndic, irrité, clôt sèchement la discussion : « C’est le débiteur qui paye. Pas de commentaire, ça ne pourrait être qu’à votre détriment. » Que vient masquer cette parole d’autorité ? L’une des fragilités de la loi de 1965, qui est aussi sa pierre angulaire : son caractère (faussement) individualisant, puisqu’en réalité la solidarité financière forcée entre copropriétaires existe. Elle vient aussi entretenir la croyance dans la règle de droit et, du même coup, la validité du principe qui sous-tend la copropriété.

Ainsi s’explique que, dans un grand nombre de cas, la conscience que les membres d’un syndicat peuvent avoir de leur solidarité soit étouffée.

Toutefois, il arrive que des copropriétaires s’associent pour prendre possession de « leurs » parties communes et mutualiser les risques qu’ils encourent collectivement. Ces acteurs « dégagent [alors] de la propriété », selon l’expression de Christian Atias55, mais de la propriété collective. Paradoxalement, ils agissent ainsi sans ignorer le droit mais en inventant leurs propres règles, que celles-ci concernent la mise en place d’un dispositif de gestion des parkings, la redéfinition de la limite entre parties communes et domaine public, la lutte contre les impayés de charges… Ces règles découlent-elles d’une activité sociétisée, c’est-à-dire reposant sur un compromis ou une coordination d’intérêts « motivés rationnellement » ?

De tels processus vont souvent de pair avec des projets mobilisant l’ensemble du syndicat. Cette activité finalisée s’accompagne d’un processus de régulation autonome : les copropriétaires et leurs organes de gestion ne se contentent pas d’invoquer les règles formelles comme des principes intangibles. Ils fondent leur accord sur « l’intercompréhension pratique des normes juridiques56 ». L’appropriation collective (des « parties communes » et au-delà) ressortit alors, effectivement, à la sociation.

Citons l’exemple d’un ensemble de cent dix logements, construit dans les années 1980, victime de graves malfaçons. En dépit de sa fragilité financière, le syndicat a décidé le ravalement des bâtiments et la réfection de l’ensemble des parties communes. Ce projet, longuement mûri, est le fruit d’un accord consensuel, conditionné à un certain degré de solidarité financière : « La copropriété a opté pour une mutualisation du risque d’impayés supplémentaires liés aux travaux », explique le président du conseil syndical. Le projet, conçu par une petite élite sociale au pouvoir (présente ou représentée au conseil syndical), a résulté d’un long processus. La cause commune qu’a constitué le combat judiciaire contre les malfaçons a débouché sur une volonté de transformation profonde, compatible avec le maintien en place de la population, au nom de « l’entraide » entre voisins. Sur plusieurs de nos terrains d’étude, la solidarité de voisinage est ainsi invoquée et bat en brèche le tabou de l’interdépendance forcée. Celle-ci est assumée au nom de la proximité socio-économique liant entre eux les membres du syndicat, qu’ils soient, ou pas, habitants (d’anciens voisins devenus bailleurs n’en sont pas exclus).

Le voisinage est aussi le socle sur lequel se construit la « communauté d’intérêt ». Un choix s’impose comme « majoritaire » dans les cages d’escalier avant d’obtenir la majorité en assemblée générale. Le groupe dominant ou l’accord consensuel est construit avant le vote, notamment grâce à l’effort de minorités actives, qui préparent les décisions. Nicolas Golovtchenko analyse ainsi les méthodes de travail d’un conseil syndical : « La dynamique de l’interaction […] permet de saisir plus rapidement les oppositions et, surtout, elle autorise des réponses, ce que ne permet pas toujours le grand groupe où le temps de parole est plus compté57. » La proximité spatiale permet de procéder au règlement de litiges en face-à-face. Elle trahit le train de vie du « mauvais payeur » et permet de le confondre puis de le convaincre. Elle donne aux membres de conseils syndicaux la possibilité de multiplier les interactions en petits cercles, pour convaincre leurs partenaires. La décision se forme ainsi très subtilement, de proche en proche.

Les relations de voisinage contribuent-elles nécessairement à fluidifier les processus de décision ? Au-delà de l’interdépendance forcée, la gestion des copropriétés met en jeu des sujets dont il est difficile de parler : les modes d’habiter, les usages familiaux de l’argent, le rapport à la propriété… Non seulement ces sujets sont peu propices à l’échange de points de vue argumentés, mais ils sont potentiellement sources de différends indicibles et peinent à s’inscrire dans le registre de la rationalité instrumentale. Ils paraissent davantage relever de motivations « affectives » ou « traditionnelles », selon les catégories de Max Weber. Le registre relationnel propre au système de décision ne leur est pas favorable. En revanche, le voisinage peut être propice à une « entente » relative aux manières d’habiter et d’être propriétaire. Selon Weber, « l’entente est […] en premier lieu une simple soumission au familier parce qu’il est familier » ; « une soumission à ce qui est habituel […] et qui se répète toujours58 » et ce « malgré l’absence de tout accord préalable59 ». L’échange répété qu’induit le voisinage peut voir naître des processus de communalisation. Mais il ne prémunit pas contre le conflit60. Maurice Halbwachs fut l’un des premiers à souligner que les individus partageant un même espace et appartenant à des groupes sociaux différents « se confrontent et se comparent61 ». La proximité « implique processus d’emprunt et de refus, de réaffirmation des valeurs propres, phénomènes d’assimilation et phénomènes de distinction62 ». Elle peut donc favoriser l’homophilie mais accentue aussi les clivages. Le système de voisinage n’a donc pas vocation à être « communautaire ». Mais il peut donner naissance à des relations spécifiques, reposant sur l’« entente », et déboucher sur des formes de « fraternité économique » (« l’entraide entre voisins ») qui est, selon Weber, une activité communautaire propre au voisinage63.

L’entente ou les conflits au sein du voisinage ont une incidence sur le fonctionnement du système de décision. Mais il est sans doute plus important d’observer que les deux sphères sont généralement vécues comme non séparées. L’engagement dans la gestion de la copropriété accompagne souvent l’implication dans la sociabilité de voisinage : « On avait commencé à faire connaissance avec des voisins puis on a repris au pied levé la copropriété. » Le choix du verbe « reprendre » indique que la gestion de la copropriété est assimilée à une activité économique (on la « reprend » comme une affaire), distincte de la relation de voisinage. Mais le rôle de copropriétaire est perçu comme le prolongement de celui de voisin. Citons un second exemple, qui exprime cette même continuité. Au sein d’un syndicat massivement confronté au problème des impayés de charges, il est question d’engager des procédures contre les « mauvais payeurs ». Voici ce qu’en dit un copropriétaire « bon payeur » : « Ce n’est pas notre rôle de mettre en difficulté certains voisins. » Le partenaire défaillant au sein du système de décision s’efface derrière la figure du voisin auquel on doit l’entraide. Le mot « voisin » indique que l’un englobe l’autre.

Lorsque les copropriétaires viennent à distinguer les deux systèmes, c’est pour dénoncer leur interférence. Celle-ci devient à leurs yeux une source de dysfonctionnement, parce qu’elle conduit à trahir les règles qui prévalent dans l’un des deux systèmes. C’est ce que des enquêtés déplorent lorsqu’ils relatent, par exemple, qu’untel a refusé de voter la saisie des biens de son voisin alors que celui-ci, « débiteur de mauvaise foi », méritait d’être sanctionné ; qu’unetelle vote systématiquement contre la voisine qui l’indispose ; qu’un autre ne dit plus « bonjour » lorsqu’on le croise dans l’escalier depuis une assemblée houleuse. Bref, lorsqu’ils jugent que les désaccords stratégiques empêchent les relations de bon voisinage ou, qu’à l’inverse, les affinités ou les conflits de l’ordre du voisinage brouillent la rationalité des stratégies relatives à la gestion, copropriété et voisinage cessent pour eux d’aller naturellement de pair. Ces perceptions reflètent l’existence de deux sphères d’activité sociale, l’une visant à la construction « d’intérêts [communs] motivés rationnellement » (la « sociation »), l’autre reposant sur le « sentiment subjectif » d’appartenir à une même communauté de voisinage (la « communalisation64 »), et leur imbrication.

Nos travaux font apparaître trois cas de figure, qui montrent combien est éclairant le concept de « communalisation », à condition d’être articulé à celui de « sociation ». 

Dans certains cas, le système de décision est la caisse de résonance des conflits de voisinage ; et, inversement, les conflits entre majorité et minorité(s) au sein des assemblées générales cristallisent les oppositions entre des groupes « qui se confrontent et se comparent ».

Il arrive que les deux systèmes s’étayent mutuellement. Les relations de voisinage amènent à établir des accords en marge du droit et à dépasser les tendances individualisantes de la copropriété. L’entraide « entre voisins » favorise alors l’hybridation des deux systèmes de relations. Ce qu’éclaire ce constat de Weber : « L’activité communautaire qui est propre à la communauté de voisinage en vertu de ses caractères généraux, c’est la “fraternité” économique, d’ailleurs dépourvue de toute sentimentalité, que l’on s’accorde en cas de besoin, avec les suites qui lui sont particulières65. » Le « calcul », le comportement rationnel n’apparaît plus séparable de la « simple soumission au familier parce qu’il est familier ». Le système de décision fait place à l’entraide et se communalise tandis que la sociation transforme les relations de voisinage.

Il arrive aussi que le système de décision lui-même fonctionne en vertu d’une entente ; qu’il ne se caractérise aucunement par une activité rationnelle en finalité. L’entente y est entretenue par certains tabous qui empêchent de considérer que l’on est collectivement propriétaires et que l’on poursuit un intérêt commun. Le voisinage vient alors conforter la règle individualisante. Même s’il s’accompagne d’un processus de communalisation (la conscience d’appartenir à une communauté de voisins, que l’on préserve en évitant tout conflit), celui-ci n’incite pas à la sociation, ce qui fait obstacle à l’émergence d’une « communauté d’intérêt ».